1樓：巧米樂
根據《物權法》及《最高人民法院關於執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》的相關規定，在抵押權和其他債權都存在的前提下，有抵押的債權優先受償。
1.銀行一開始設立抵押權時存在瑕疵;雖然銀行辦理了抵押登記，表面上符合抵押權設立的形式要件，但是根據《物權法》第184條的規定，下列財產不得抵押：……(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產。
和開發商簽訂《房地產買賣合同》在先，銀行設立抵押權在後，銀行在設立該房屋抵押權時應該確保該房屋沒有其他爭議，使用權明確等，銀行應該到該房屋房管部門查詢一下，是否已經辦理房產證就已對外**或已經交付使用。銀行沒有盡到謹慎的稽核義務，雖然辦理了抵押權登記，但是畢竟有瑕疵。
2.依據法理生存權大於萁他權利的精神。張先生購買房屋自己居住，並且已經交納了全部購房款，其生存居住的權利應該得到優先保護，這也體現在《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權的批覆》的規定中，故銀行的觀點於法無據，法院的判決是正確的。
購房者如果遇到上述情況，還是應該先停止裝修，避免自己遭受更大的損失。然後儘快和銀行進行協商，如果達不成一致意見，則可向法院提起訴訟維護自己的權益。
2樓：永勝正義律師郜雲
交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。
「商品房消費者」的限定條件：
（1）是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（2）是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋（在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的）；
（3）是已支付的價款超過合同約定總價款的50%（包括如果商品房消費者支付的價款接近於50%，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的）。
購房者權益與銀行抵押權發生衝突時如何處理
3樓：匿名使用者
案例分析 http://www.szac.
如果說《擔保法》的施行，讓開發商難以再隱瞞其真實情況、將已經設立抵押的房屋預售給購房者，那麼類似於本案的交易風險則無疑再次提醒購房者，雖然法律對有關購房者的權利給予了充分的保護，但購房者還需要對自己的權利倍加關注，才能夠充分地防範房地產交易風險。
因此，購房者在與房地產開發商簽訂購房合同的過程中，應當認清如下的內容。 1．正確認識抵押權，防範購房風險 由於購房者與房地產開發商簽訂商品房預售合同時，房屋尚在建造中，購房者的權利因沒有產權證等相關權利憑證予以保障，而購房者又可能因為忽視商品房預售登記的效力和重要性，不主動要求辦理預售登記，或者完全信任房地產開發商，由房地產開發商代為辦理預售登記，所以在這一環節中經常會出現房地產開發商惡意違約，諸如「一房兩售」、「先售再抵」、「先抵再售」的情形。由於購房者不知道在自己簽訂購房合同之前是否已有人就同一房屋簽訂了商品房預售合同，也不知道自己所預購的房屋是否已成為房地產開發商抵押給他人的抵押物，故當他人要實現抵押權時，或者房地產開發商與別的預購者履行合同時，預購房屋的購房者將不能實現自己的購房目的，甚至會由於房地產開發商捲款逃跑、下落不明而落得「屋財兩空」的悲慘情景。
雖然我國《擔保法》第49條規定，抵押人轉讓抵押物的行為如未通知抵押權人或者未告知受讓人，則合同無效。這一規定無疑能夠對房地產開發商的行為有所制約，當發生這樣的情況時，購房者可以依法要求確認商品房預售合同無效，並要求房地產開發商返還房款、承擔相應的民事責任。但這樣的規定，有時候並不能真正保護不知道房屋抵押情況的購房者的合法權益，也不能夠真正保證抵押權人權利的順利實現。
因為對於抵押權人而言，重要的是獲得抵押物的交換價值以擔保債務履行，並非想獲得抵押物本身，其要求主張預售合同無效對其本身並無益處。對於購房者而言，由於房價**等因素，其有時也並不願意輕易主張合同無效，甚至有的購房者已經對房屋進行了裝修併入住數年，返還房屋及返還房款的結果，可能對其將造成更大的損失。 據此，最高人民法院於2023年12月8日頒佈了《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》），使得這一問題的處理方式更加靈活，更加有利於各方當事人之間權利的平衡。
該《擔保法解釋》第67條規定：「抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
」該條款規定表明，在房地產開發商未告知抵押權人的情況下將房屋預售的，抵押權人可不主張預售合同無效，預售合同不影響抵押權人實現其抵押權，不論房屋預售還是房屋再轉讓到任何人手中，抵押權人都可以行使抵押權，以該房屋的變賣價款抵償自己的債權。對於預購房屋的人而言，也不必一定主張預售合同無效，可以在取得房屋所有權的時候，代替房地產開發商清償所負的債務，以消滅房屋之上的抵押權。當然，購房者可以直接將房款支付給抵押權人，如果其已經向房地產開發商支付了房款，可以就自己向抵押權人清償房地產開發商的債務而向房地產開發商追償。
雖然這樣做存在一定的風險，但對於**的房屋而言，亦可以儘量降低損失。 綜上不難看出，在我國現行法律規定中，抵押權是具有優先性的權利，與預購房屋者的權利相比，抵押權是物權，比購房者享有的債權更為優先。當抵押權與商品房預售發生衝突時，預購房屋的購房者將承擔較大的交易風險。
因此，建議購房者在與房地產開發商簽訂購房合同之前，應對開發商承建的房屋進行調查，調查的內容可以集中在房屋的土地使用權是否抵押給第三人、房屋的所有權是否抵押給第三人，上述問題均會影響到購房者將來辦理房屋產權證能否順利取得的問題。 2．依法行使權利，制裁違法行為 在本案中，購房者購買的房屋已被開發商設定抵押權，這將會始終成為本案原告李天明實現其房屋完整權利的隱患。如果抵押權人享有的債權到期後可以實現，則房屋上的抵押權可以自然消滅，原告李天明與被告上海華普地產公司若就剩餘房款履行完畢後即可辦理相應的房屋產權。
但如果抵押權人通過其他途徑不能實現其債權時，法律將允許抵押權人通過處分該房屋並以該房屋的折價款抵償自己債權的方法實現債權，屆時原告李天明或者選擇失去該房屋，或者向被告上海華普地產公司主張違約責任；或者為了得到房屋而依照前述《擔保法解釋》的規定向抵押權人支付房款，然後再向上海華普地產公司追償。 由此可見，不論法律規定如何完善，市場交易的風險仍然無處不在，而要很好地避免類似本案的交易風險，最重要的仍是購房者重視自己的權利，注意交易風險的防範。故建議購房者在購房前應當全面瞭解房屋的情況，謹慎作出交易決定。
簽訂預售合同之後，購房者應當積極主動地要求開發商將預售合同申請登記，並時時刻刻監督、提醒開發商儘快申請預售登記，以便對抗可能在預售合同簽訂之後產生的其他權利，從而保障自己的合法權利。若發生風險後，購房者也要積極迅速地尋求合法途徑主張權利，儘量將損失減小到最小限度。 就本案出現的問題，最高人民法院於2023年5月7日釋出的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對於商品房交易中如何適用懲罰性賠償的問題作出了明確規定。
該司法解釋規定了適用懲罰性賠償的五種情況，包括：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人導致合同目的不能實現；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人導致合同目的不能實現；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事買；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，從而導致合同無效或者被撤銷、解除的。以上幾種情況，買受人除可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。
這樣做的意義，在於能夠有效地制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約等嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，為商品房交易確立誠實守信的正常秩序。因此，如果發生了上述情形時，購房者應當積極地依法維護自己的權利。
銀行的抵押權對購房人有法律效力嗎?
4樓：巧米樂
根據《物權法》及《最高人民法院關於執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》的相關規定，在抵押權和其他債權都存在的前提下，有抵押的債權優先受償。
1.銀行一開始設立抵押權時存在瑕疵;雖然銀行辦理了抵押登記，表面上符合抵押權設立的形式要件，但是根據《物權法》第184條的規定，下列財產不得抵押：……(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產。
和開發商簽訂《房地產買賣合同》在先，銀行設立抵押權在後，銀行在設立該房屋抵押權時應該確保該房屋沒有其他爭議，使用權明確等，銀行應該到該房屋房管部門查詢一下，是否已經辦理房產證就已對外**或已經交付使用。銀行沒有盡到謹慎的稽核義務，雖然辦理了抵押權登記，但是畢竟有瑕疵。
2.依據法理生存權大於萁他權利的精神。張先生購買房屋自己居住，並且已經交納了全部購房款，其生存居住的權利應該得到優先保護，這也體現在《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權的批覆》的規定中，故銀行的觀點於法無據，法院的判決是正確的。
購房者如果遇到上述情況，還是應該先停止裝修，避免自己遭受更大的損失。然後儘快和銀行進行協商，如果達不成一致意見，則可向法院提起訴訟維護自己的權益。
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